Vous entendez souvent “SCPI, OPCI, SCI”. Le point commun à tous ces sigles, le “I” de “immobilier. Reste à savoir comment bien investir dans la famille de la “pierre-papier”.
Le fonctionnement de la pierre-papier
A l’inverse de l’immobilier patrimonial traditionnel, vous réalisez ici un investissement immobilier à plusieurs.
Cette mutualisation des moyens vous permet d’intervenir sur des domaines inaccessibles aux investisseurs individuels : immeubles entiers de bureaux, lotissement d’immeubles d’habitation, centres commerciaux. Ceci grâce au montant élevé de capitaux mobilisés.
L’investissement collectif permet également d’avoir in fine plusieurs locataires, ce qui dilue les risques intrinsèques de la location : défaut de paiement et vacance locative.
Le but poursuivi peut être le rendement locatif et/ou le bénéfice de régimes fiscaux spécifiques.
La pierre-papier représente 70Md€ en France.
AMF, collecte 2018
Cette différence ne doit pas vous faire oublier que le mécanisme sous-jacent est le même. Votre investissement doit correspondre à une stratégie patrimoniale globale diversifiée en adéquation avec votre profil investisseur.
Bonne nouvelle : vu qu’il s’agit d’immobilier, les SCPI sont finançables à crédit. Vous réalisez une opération à effet de levier couverte par la prévoyance de l’assurance décès. Bien souvent, la banque se contente comme garantie de prendre un nantissement sur les parts financées.
Bien investir dans la pierre-papier de rendement
Le but de l’opération est de dégager des revenus. Dans cette perspective, les capitaux sont fléchés vers les actifs les plus rentables, à savoir l’immobilier d’entreprise dans les bassins économiques dynamiques.
Mais alors quid de ces investissements suite au développement du télétravail, conséquence de la pandémie de covid ?
Retenez 2 choses :
- L’immobilier d’entreprise concerne certes les bureaux, mais aussi les centres commerciaux. Citons Les 4 Temps à La Défense, la Part-Dieu à Lyon ou Grand Littoral à Marseille.
- Des bureaux seront toujours nécessaires. Les sociétés qui procèdent aux investissements sont attentives, au niveau local, à la dynamique de l’activité et à ses perspectives d’évolution.
A titre d’exemple, une acquisition de bureaux réalisée dernièrement par l’un de nos partenaires.
Bien investir dans la pierre-papier fiscale
Après analyse de votre situation, la fiscalité et l’immobilier prennent une place importante ? Nos préconisations vont pouvoir s’orienter vers de la pierre-papier à objectif fiscal. Il s’agira là de SCPI
Répétons le ici encore : une opération se réalise dans une approche patrimoniale globale. L’impact fiscal en constitue un aspect, mais n’est pas le seul but recherché.
Citons ici les dispositifs qui sont éligibles :
- Pinel
- Monuments historiques
- Malraux
- Nue-propriété (il s’agit plus d’un dispositif civil, mais il a son intérêt fiscal, au titre de l’impôt sur le revenu comme à celui de l’impôt sur la fortune immobilière)
L’intérêt principal de ces SCPI est l’obtention immédiate de l’avantage fiscal. Prenons un exemple :
Vous achetez un Pinel en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) qui sera livré dans 12 mois : la réduction fiscale est obtenue pour l’exercice fiscal suivant.
Vous souscrivez à des parts de SCPI Pinel dont les immeubles seront livrés dans 12 mois : la réduction fiscale est acquise pour l’année de souscription.
En contrepartie, l’investissement en SCPI est plus long, puisqu’il comprend la période de construction, puis la période de location, puis la période de vente des immeubles.
La pierre-papier comme outil familial
Il s’agit ici de la SCI qui permet de détenir un patrimoine immobilier à plusieurs, sans se heurter à tous les inconvénients de l’indivision.
Ce dispositif est très à la mode et assure une rentabilité certaine et faramineuse… si l’on en croit les nombreuses publicités sur internet. Rien n’est moins vrai.
Votre collègue vous vante sa SCI et vous donne le lien pour télécharger votre modèle de statuts ? Vous avez de grandes chances de faire fausse route si vous répliquez cette stratégie. Celle-ci doit épouser parfaitement votre situation patrimoniale, et ce sont de petits détails, qui ne s’accommodent pas du prêt-à-porter, qui le permettront.
Depuis 2018 et la combinaison de la création de la flat tax sur tous les revenus du patrimoine, excepté les revenus immobiliers, et de la baisse progressive du taux d’impôt sur les sociétés (IS), la création de SCI à l’IS explose.
Il est vrai que c’est tentant d’être taxé à 15% (IS) plutôt qu’à l’impôt sur le revenu (11, 30, 41 ou 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Mais c’est oublier un peu vite les spécificités de la comptabilité IS et occulter complètement la double imposition lors de sorite de capitaux de la société sous forme de dividendes et la pratique des amortissements qui occupent une place prépondérante dans le calcul de la plus-value.
Des questions sont à soulever en amont de la création de la SCI, sans être exhaustif :
- Un bien que vous détenez est destiné à la SCI ? Apport, vente, apport avec reprise du passif ?
- La société achète un nouveau bien ?
- Qui seront les associés, et pourquoi eux ?
- Quelle est l’origine des fonds qui permettent l’acquisition des parts ?
Vous l’aurez compris, il est nécessaire de réaliser un audit patrimonial précis pour déterminer l’opportunité de la création d’une SCI puis pour la mettre en ordre de marche.
Focus sur les SIIC : la pierre-papier en bourse (foncières cotées)
Vous connaissez déjà de nom les françaises :
- ALTAREA
- GECINA
- ICADE
- KLEPIERRE
- UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD
- etc
Ces sociétés ont vocation à construire (ou acquérir) le parc immobilier locatif et à le gérer. Elles ont un statut particulier par rapport aux autres entreprises cotées en bourse : elles doivent redistribuer 85% des loyers encaissés et 50% des plus-values réalisées aux actionnaires.
Ce rôle hybride, combinant marché financier et immobilier mérite son intérêt dans le cadre d’une allocation d’actifs sur mesure.
Bien investir dans la pierre-papier autrement
Le démembrement de propriété de la pierre-papier
Outre le démembrement organisé avec un bailleur institutionnel, il est possible d’ajuster très finement votre opération à votre situation patrimoniale.
S’ils est difficile de partager un appartement en plusieurs parties, vous pouvez en revanche diviser à la part près vos SCPI, pour en donner la nue-propriété par exemple d’un tiers à chacun de vos enfants.
La pierre-papier en compétition avec le fonds en euros
Dans le contexte monétaire actuel de taux bas, il n’aura pas échappé à l’épargnant attentif que le taux de rendement moyen des fonds en euros pour 2020 est de 1.15%, en repli depuis plusieurs années.
Ce phénomène est purement mécanique. Dans un souci de protection du capital des assurés, les assureurs investissent majoritairement le fonds en euros sur des emprunts d’Etat de bonne signature (éviter le risque de défaut) libellés en euros (éviter le risque de change). Début 2021, les emprunts allemands et français sont en territoire négatif jusqu’à 20 ans et le 50 ans français atteint péniblement 0,46%. En parallèle, le Livret A à échéance immédiate est à 0,50%.
Il a donc fallu trouver de nouvelles sources de revenus pour les fonds en euros. Alors quel actif est mieux placé que les obligations pour remplir le rôle d’équilibriste entre sécurité et rendement ? L’immobilier évidemment !
Vous avez par notre intermédiaire accès à des contrats d’assurance vie qui bénéficient de ce dispositif, en complément de la gestion traditionnelle de votre contrat d’assurance vie ou de capitalisation.
La pierre-papier dans l’assurance-vie
Nous l’avons évoqué précédemment, la pierre-papier permet de combiner rendement et sécurité, ce qui n’est en théorie jamais possible en matière de placement.
Au-delà du fonds en euro à prépondérance immobilière, il est possible de loger dans votre contrat d’assurance vie, de capitalisation ou votre plan épargne retraite (PER) des SCPI, OPCI, SCI ou SIIC.
Il est temps de réaliser le diagnostic précis de vos actifs financiers et de les mettre en perspective avec votre profil d’épargnant. Seule une allocation stratégique globale construite sur mesure au regard de votre sensibilité au couple rendement/risque vous donnera satisfaction sur le long terme.
L’offre de pierre-papier est vaste. Nous sommes à votre disposition pour vous aider à cerner les solutions de pierre-papier qui vous correspondent.
Glossaire de la pierre-papier
OPCI
Organisme de placement collectif en immobilier.
Un OPCI est un placement collectif non coté en bourse. Créé et géré par une société de gestion, il réunit l’épargne d’un grand nombre d’investisseurs pour le placer dans l’immobilier locatif. Les OPCI peuvent prendre la forme de fonds de placement immobilier (FPI), sur le modèle des FCP, ou de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), sur le modèle des Sicav.
A la différence d’une SCPI qui est entièrement composée d’actifs immobiliers, un OPCI est à la fois composé d’actifs immobiliers et d’actifs financiers. Il comprend 60 % minimum d’actifs immobiliers (immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières), 5 % minimum de liquidités, le reste étant investi dans des actifs financiers (actions, obligations, etc.).
Source : Autorité des Marchés Financiers (AMF)
SCI
Société civile immobilière.
La SCI est une société, souvent familiale, qui détient des biens immobiliers qui peuvent être loués ou occupés par les associés. Les biens immobiliers peuvent également être loués à la société d’exploitation des associés.
Point d’attention : la location meublée (saisonnière ou à l’année) est une activité commerciale qui ne s’accorde pas avec l’objet civil de la société.
SCPI
Société civile de placement immobilier.
Les SCPI sont des sociétés non cotées en bourse qui ont pour objet exclusif d’investir l’épargne collectée auprès d’un grand nombre d’investisseurs dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier dédié à la location.
Source : Autorité des Marchés Financiers (AMF)
Brochure de l’AMF sur l’investissement en SCPI
SIIC
Société d’investissement immobilier cotée.
Contrairement aux SCPI et aux OPCI, les SIIC sont cotées en bourse. Cet investissement est lié à l’évolution des marchés actions.