Fin du questionnaire de santé pour les prêts immobiliers de moins de 500 000€. C’est ce qu’a annoncé sur BFMBusiness ce matin Nicolas Théry, président de la confédération nationale du Crédit Mutuel.
Est-ce vraiment une bonne nouvelle pour les candidats emprunteurs ? Regardons cela en détail.
- Contexte
- La fin du questionnaire de santé pour les prêts immobiliers : une bonne nouvelle
- La fin du questionnaire de santé pour les prêts immobiliers : une mauvaise nouvelle
- Conclusion
Contexte
Le contexte actuel est plutôt défavorable aux acquéreurs, pour peu qu’ils soient aussi emprunteurs.
Entre la progression rapide et constante des prix de l’immobilier et la récente restriction de l’octroi de crédit contraignant les banques, le ciel est chargé pour ceux qui veulent acquérir un bien immobilier avec recours au crédit immobilier.
En effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) érige deux critères de prudence en règle absolue pour les prêteurs :
- Le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier n’excède pas 35 %
- La maturité du crédit n’excède pas 25 ans (auxquels peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de préfinancement en cas de jouissance différée)
Voilà donc que le patron du Crédit Mutuel fait poindre une éclaircie : l’assurance emprunteur, pour laquelle les contrats groupe des banques sont régulièrement épinglées par les autorités de tutelle, tente de faire peau neuve en proposant une simplification importante, la fin du questionnaire de santé pour les prêts immobiliers.
La fin du questionnaire de santé pour les prêts immobiliers : une bonne nouvelle
Une bonne nouvelle pour qui a déjà détaillé ses antécédents médicaux avec son banquier ou son assureur. Terminée la fastidieuse et intime liste d’évènements plus ou moins graves affrontés au long de sa vie.
Terminée aussi la mauvaise surprise finale. Lorsque l’assureur, après étude du dossier par son médecin-conseil, renvoie une acceptation avec réserves.
Acceptation avec majoration de prime
Les risques requis par le prêteur sont couverts.
Ce n’est pas agréable au niveau du budget, mais cela ne remet pas nécessairement en cause l’opération immobilière. Cependant, si elle est significative, la majoration peut mettre le projet en péril pour 3 raisons :
- Elle peut conduire à dépasser les fameux 35% d’endettement édictés par le HCSF.
- En ce cas, il est possible d’augmenter la durée d’emprunt, mais alors attention à la limite des 25 ans pour la durée du prêt.
- Le dépassement du taux d’usure (taux maximal auquel une banque a le droit de prêter). Le taux retenu pour le prêt prend en compte le taux du prêt proprement dit et celui des frais obligatoires, dont l’assurance emprunteur.
Le candidat à l’assurance faisant face à une majoration de prime se trouve donc rapidement cerné par 3 murs. Pour peu qu’il soit senior, avec un taux de base d’assurance emprunteur plus élevé, il augmente encore son risque.
Il existe cependant des souplesses (20% de prêts dépassant ces limites par exercice), notamment pour les opérations patrimoniales, mais ces bornes sont à prendre absolument en compte dans toute stratégie qui se respecte.
Acceptation avec exclusions
Les risques requis par le prêteur ne sont pas tous couverts ou partiellement couverts.
Certains sinistres ne seront donc pas pris en charge par l’assureur. Selon leur importance, la banque peut aller jusqu’à refuser l’octroi du financement, insuffisamment garanti sur la tête de l’emprunteur.
La fin du questionnaire de santé pour les prêts immobiliers : une mauvaise nouvelle
Il faut en appeler ici au fondement de l’assurance. Comment cela fonctionne pour que l’assurance indemnise un sinistre ?
Le principe est la mutualisation. Chaque assuré cotise pour que l’assureur prenne en charge le préjudice subi par seulement quelques assurés.
C’est comme cela que, pour assurer votre voiture, on considère votre CV de conducteur, avec le bonus-malus. Le conducteur qui cause plusieurs accidents paye plus cher que celui qui n’en a jamais eu en 30 ans. Et pour cause, le premier est beaucoup plus susceptible d’entraîner une intervention de l’assureur que le second.
En terme d’assurance emprunteur, la logique est exactement la même. Il n’y a pas de bonus, mais des malus sont appliqués.
Inconvénients… pour l’emprunteur
La fin du questionnaire de santé pour les prêts immobiliers est présentée comme révolutionnaire. Et pourtant, pas tant que ça.
Lorsque vous passez le questionnaire de santé du contrat groupe dans votre banque, votre statut de fumeur ou non n’est pas abordé. En revanche, il le sera dans le cadre d’un contrat tiers.
C’est déjà une façon de sonner le glas du questionnaire de santé. Les fumeurs vont coûter plus cher à l’assureur. Dans le premier cas ils ne paient pas plus cher, mais dans le second si.
C’est exactement la même chose qui va se passer avec la fin du questionnaire de santé pour les prêts immobiliers.
Tous les emprunteurs assurés seront réputés présenter le même risque et le système va faire
- Des gagnants, les personnes avec des antécédents médicaux
- Des perdants, les personnes sans antécédents médicaux
Avantages… pour la banque
Du point de vue de ses ressources, en supprimant les formalités de questionnaire de santé, la banque en libère. Les commerciaux reviennent aux activités commerciales et les fonctions support sont allégées.
En ce qui concerne l’octroi des crédits, la banque doit compenser une marge sur taux très faible par un volume important. Du coup, en éliminant les cas de majoration qui se heurtent aux directives du HCSF et d’exclusions, la banque augmente mécaniquement le nombre de crédits accordés.
Conclusion
Est-il préférable de mutualiser au maximum le risque ? Est-il, au contraire, mieux d’ajuster le prix de l’assurance à la santé du candidat-emprunteur-assuré ?
D’un point de vue financier stricto sensu, la répartition gaussienne des grands ensembles fait que la fin du questionnaire de santé pour les prêts immobiliers ne doit pas impacter significativement les banques. Il y aura peu de très bien portants, peu de très malades et une très grande majorité de personnes avec quelques antécédents sans trop de gravité.
Du côté individuel en revanche, l’arbitrage entre les deux options apparaît bien plus philosophique. Ou se place-t-on dans l’absolu ? Du côté de la justice individuelle ou collective ? Et où se place-t-on au moment de réaliser une opération, selon que l’on est ou non en bonne santé ?
La fin du questionnaire de santé pour les prêts immobiliers semble de premier abord une bonne nouvelle, mais il convient de prendre cette information pour ce qu’elle est dans sa globalité : une possibilité. Nous évaluerons ensemble le moment venu si elle est adaptée à votre projet d’investissement immobilier.
